KI-generiertes SymbolbildKleinreparaturen: was darunter fällt – in der Wohnung und am Gemeinschaftseigentum
„Kleinreparatur" bedeutet in der Wohnungswirtschaft zweierlei. Im Mietvertrag geht es um die Frage, welche kleinen Schäden in der Wohnung der Mieter bezahlt. In der Objektbetreuung geht es um die kleinen Mängel am Gemeinschaftseigentum – die defekte Leuchte im Keller, das lose Schild am Eingang –, die jemand bemerken, freigeben und beheben muss. Beides wird oft in einen Topf geworfen. Beides hat eigene Regeln.
Dieser Beitrag beschreibt die Praxis der Objektbetreuung und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Kleinreparaturen im Mietvertrag: was darunter fällt
Der Ausgangspunkt steht im Gesetz: Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Reparaturen in der Wohnung sind also zunächst Sache des Vermieters.
Davon weicht eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag ab: Sie legt dem Mieter die Kosten kleiner Reparaturen in seiner Wohnung auf. Das Mietrecht des BGB definiert nicht, was „klein" ist. Eine Orientierung bietet eine Vorschrift aus dem Recht des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, § 28 Abs. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung: „Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden."
Typische Beispiele aus diesen Gruppen sind:
- Wasserhahn, Mischbatterie, Duschkopf, WC-Spülung,
- Lichtschalter und Steckdosen,
- Thermostatventile an Heizkörpern,
- Fenstergriffe, Türdrücker und Schlösser,
- die Verschlüsse von Fensterläden.
Nicht dazu gehören Teile, an die der Mieter im Alltag nicht herankommt: Leitungen unter Putz oder die Heizungsanlage im Keller. Der Bundesgerichtshof hat dazu früh entschieden (Urteil vom 7. Juni 1989, VIII ZR 91/88): Eine Kleinreparaturklausel im Formularmietvertrag benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn sie keinen Höchstbetrag für den Fall enthält, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen, und wenn sie auch Teile der Mietsache umfasst, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Unwirksam ist nach derselben Entscheidung auch eine Klausel, nach der sich der Mieter an teureren Reparaturen und an Neuanschaffungen mit einem Betrag in Höhe der Kleinreparaturgrenze beteiligen soll.
Beträge nennen wir hier bewusst nicht. Welche Grenzen gelten, steht im einzelnen Mietvertrag; ob sie halten, ist eine Rechtsfrage des Einzelfalls.
Kleinreparaturen am Gemeinschaftseigentum: die Arbeit vor Ort
Im Mehrfamilienhaus und in der Eigentümergemeinschaft gibt es eine zweite Art Kleinreparatur, die mit dem Mietvertrag nichts zu tun hat: die kleinen Mängel an Treppenhaus, Keller, Eingang und Außenanlage. Sie fallen in der Objektbetreuung an und werden dort erledigt oder weitergegeben. Typische Beispiele:
- ein defektes Leuchtmittel im Treppenhaus oder im Kellergang,
- ein loses Hinweisschild oder eine lose Hausnummer,
- ein kleines Bauteil, das neu befestigt werden muss.
Die Grenze verläuft dort, wo Fachkenntnis oder eine Zulassung nötig wird. Ist nur das Leuchtmittel defekt, wird es getauscht; fällt ein ganzer Stromkreis aus, ist das ein Fall für den Elektrobetrieb – das Beispiel steht ausführlich im Beitrag zum Facility Management. Dasselbe gilt für Sanitär- und Gasinstallationen, Schließanlagen, Brandschutztüren und Aufzüge: Hier wird nicht improvisiert, sondern dokumentiert und ein Fachbetrieb eingebunden.
Wer freigibt: die Frage, die vorher geklärt sein muss
Der häufigste Grund, warum ein kleiner Mangel wochenlang offen bleibt, ist nicht die Reparatur selbst, sondern die Frage, wer sie beauftragen darf.
In der Eigentümergemeinschaft gibt das Gesetz einen Rahmen vor: Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Die Wohnungseigentümer können diese Rechte und Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG). Was im Einzelnen „untergeordnet" ist, legt also im besten Fall die Gemeinschaft selbst fest.
Für die Objektbetreuung heißt das: Der Freigaberahmen gehört schriftlich in die Vereinbarung. Welche Arbeiten dürfen direkt erledigt werden, welche brauchen eine Rückfrage, wer gibt frei, und auf welchem Weg kommt die Antwort? Ohne diese Festlegung wird für Hausverwaltungen jedes Leuchtmittel zum Abstimmungsvorgang. Wir erledigen einfache Arbeiten nach Freigabe und stimmen alles darüber hinaus vorher ab – so steht es auch auf unserer Seite zu den Kleinreparaturen.
Von der Meldung bis zur Rückmeldung
Ein sauberer Ablauf hat fünf Schritte:
- Bemerken. Beim Kontrollgang oder durch die Meldung eines Bewohners.
- Erfassen. Foto, Ort, Datum und eine kurze Beschreibung gehen über die digitale Dokumentation an die Verwaltung.
- Einordnen. Im vereinbarten Rahmen direkt erledigen, Freigabe einholen oder einen Fachbetrieb einbinden.
- Ausführen und belegen. Foto vorher und nachher, verwendetes Material.
- Zurückmelden. Erledigt, weitergegeben oder noch offen – jeweils mit Datum.
Warum Kleinreparaturen getrennt abgerechnet gehören
Kleinreparaturen am Gemeinschaftseigentum sind in aller Regel Instandhaltung. Die Betriebskostenverordnung zählt Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV), und bei den Kosten des Hauswarts nimmt sie den Teil aus, der auf Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung entfällt (§ 2 Nr. 14 BetrKV).
Für die Rechnung heißt das: Kleinreparaturen stehen in einer eigenen Zeile, nicht im Pauschalbetrag „Objektbetreuung". Sonst muss die Verwaltung am Jahresende einen Anteil schätzen. Was das für die Abrechnung bedeutet, steht im Beitrag zum Hausgeld; wie man die Trennung von Anfang an festschreibt, im Beitrag zum Leistungsverzeichnis.
Häufige Fragen
Was sind Kleinreparaturen?
Im Mietrecht die Behebung kleiner Schäden an Teilen der Wohnung, die der Mieter häufig benutzt: an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, an Heiz- und Kocheinrichtungen, an Fenster- und Türverschlüssen und an den Verschlüssen von Fensterläden. In der Objektbetreuung meint der Begriff einfache Arbeiten am Gemeinschaftseigentum, etwa den Tausch eines Leuchtmittels.
Welche Beispiele für Kleinreparaturen gibt es?
In der Wohnung: ein tropfender Wasserhahn, ein defekter Lichtschalter, ein klemmendes Thermostatventil, ein lockerer Fenstergriff. Am Gemeinschaftseigentum: ein defektes Leuchtmittel im Treppenhaus, ein loses Schild, ein kleines Bauteil, das neu befestigt werden muss.
Muss der Mieter Kleinreparaturen bezahlen?
Nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält. Ohne sie bleibt es bei der gesetzlichen Regel, dass der Vermieter die Wohnung in Stand hält. Ob eine Klausel wirksam ist, hängt unter anderem an einem Höchstbetrag für den Fall, dass mehrere Reparaturen in einem Zeitraum anfallen.
Darf der Hausmeister Kleinreparaturen ohne Rückfrage erledigen?
Nur im vereinbarten Rahmen. In der Eigentümergemeinschaft trifft der Verwalter Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung; die Gemeinschaft kann diesen Rahmen per Beschluss enger oder weiter ziehen. Was der Dienstleister davon direkt erledigen darf, gehört in die Vereinbarung.
Sind Kleinreparaturen umlagefähig?
Am Gemeinschaftseigentum in aller Regel nicht: Sie sind Instandhaltung, und die gehört nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV nicht zu den Betriebskosten. Deshalb gehören sie auf der Rechnung in eine eigene Zeile.
Nächster Schritt
Welche kleinen Mängel an Ihrem Objekt direkt erledigt werden können und wo der Freigaberahmen liegen sollte, klären wir bei einer Objektbesichtigung – Termin vereinbaren.