Was bei einem Kontrollgang tatsächlich geprüft wird
„Regelmäßige Objektkontrolle" steht in fast jedem Betreuungsangebot. Was damit gemeint ist, steht selten dabei. Für die Verwaltung ist das ein Problem: Sie bezahlt eine Leistung, deren Umfang sie nicht kennt – und merkt erst dann, dass etwas fehlte, wenn ein Schaden schon entstanden ist.
Dieser Beitrag beschreibt, was ein Kontrollgang in der Praxis umfasst und woran sich ein belastbarer von einem oberflächlichen unterscheidet.
Ein Kontrollgang ist eine Sichtprüfung, keine Wartung
Die wichtigste Abgrenzung zuerst, weil sie am häufigsten missverstanden wird: Bei einem Kontrollgang wird hingesehen und festgehalten, nicht repariert und nicht geprüft im Sinne einer Sachkundigenprüfung.
Wer eine Aufzugsprüfung, eine Elektroprüfung nach DGUV V3 oder die Trinkwasseruntersuchung erwartet, verwechselt zwei Dinge. Diese Prüfungen sind an Fristen und an Sachkunde gebunden und werden von dafür bestellten Prüfern durchgeführt. Der Kontrollgang stellt fest, ob etwas auffällig ist – und ob eine solche Prüfung angestoßen werden muss.
Das klingt nach wenig. Es ist in der Praxis der Unterschied zwischen einem Mangel, der nach drei Tagen bekannt ist, und einem, der nach drei Monaten auffällt.
Was auf einem Kontrollgang angesehen wird
Ein Rundgang folgt sinnvollerweise immer derselben Reihenfolge, damit nichts ausgelassen wird. Für eine typische Wohnanlage sind das fünf Bereiche:
Zugänge und Verkehrsflächen. Stolperstellen im Belag, lose Platten, abgesackte Kanten, Zustand der Handläufe, Beleuchtung an Eingängen und in Durchgängen. Hier entstehen die meisten Personenschäden, und hier ist die Verkehrssicherungspflicht am unmittelbarsten berührt.
Treppenhäuser und Gemeinschaftsräume. Sauberkeit im vereinbarten Umfang, Zustand von Türen und Schließern, freie Flucht- und Rettungswege, abgestellte Gegenstände. Der letzte Punkt ist der häufigste Befund überhaupt – und der einzige, bei dem die Verwaltung meist selbst tätig werden muss.
Technikräume, soweit zugänglich. Sichtbare Undichtigkeiten, Feuchtigkeitsspuren, Geräusche, Anzeigen im auffälligen Bereich. Nicht mehr – aber auch nicht weniger.
Außenanlagen. Zustand der Grünflächen, Bewuchs an Wegen und Fassaden, Zustand der Müllplätze, Beleuchtung, Einfriedungen.
Fassade und Dach von unten. Was vom Boden aus sichtbar ist: lose Teile, Verfärbungen, verstopfte Abläufe, Bewuchs in der Dachrinne. Was von unten nicht beurteilbar ist, gehört auf die Liste für eine Ersteinschätzung aus der Luft oder für einen Fachbetrieb.
Der Befund ist die eigentliche Leistung
Ein Kontrollgang ohne schriftlichen Befund hat für die Verwaltung keinen Wert. Er lässt sich nicht abrechnen, nicht weitergeben und im Streitfall nicht belegen.
Belastbar wird ein Befund durch drei Angaben je Position: wo, was und seit wann bekannt. Ein Foto mit Zeitstempel liefert die ersten beiden auf einmal, die dritte ergibt sich aus dem Vergleich mit dem vorherigen Gang.
Genauso wichtig und deutlich seltener praktiziert: Auch ein Gang ohne Befund wird festgehalten. „Am 12. September wurde kontrolliert, keine Auffälligkeiten" ist eine Aussage. Sie fehlt in den meisten Dokumentationen, und sie ist genau die, die man braucht, wenn später jemand fragt, ob hingesehen wurde.
Wie oft ist sinnvoll?
Darauf gibt es keine allgemeingültige Antwort, und wer eine nennt, hat das Objekt nicht angesehen. Bestimmend sind Nutzung, Größe, Zustand und Lage.
Als Anhaltspunkt aus der laufenden Betreuung: Eine Wohnanlage mit gemischter Nutzung und Außenanlage wird üblicherweise wöchentlich bis vierzehntägig begangen, ein kleines Objekt ohne Gemeinschaftsflächen seltener. Entscheidend ist weniger die Häufigkeit als die Gleichmäßigkeit: Ein Rhythmus, der eingehalten wird, ist mehr wert als ein dichter, der ausfällt.
Woran man ein oberflächliches Angebot erkennt
Drei Anzeichen, die sich schon vor Vertragsschluss prüfen lassen:
- Der Umfang steht nur als Schlagwort im Angebot, nicht als Aufzählung der begangenen Bereiche. Was nicht benannt ist, wird im Zweifel nicht angesehen – siehe dazu auch das Leistungsverzeichnis.
- Es ist nicht geregelt, wie der Befund zugeht und wie schnell. Ein Befund, der zwei Wochen später als Sammelmail kommt, hat seinen Zweck verfehlt.
- Es fehlt eine Aussage dazu, was bei Gefahr im Verzug passiert. Wer ist erreichbar, wer darf entscheiden, was darf sofort veranlasst werden?
Fazit
Der Kontrollgang ist die unauffälligste Leistung der Objektbetreuung und die, an der sich ihre Qualität am ehesten zeigt. Er kostet wenig und verhindert Schäden, die viel kosten – aber nur, wenn Umfang, Rhythmus und Befundweg vorher schriftlich feststehen. Wer sie nicht festlegt, kauft eine Runde ums Haus.