Abrechnung6 Minuten LesezeitVon GLADECO · 4. November 2026

KI-generiertes Symbolbild

Hausgeld: was darin steckt – und welcher Teil davon umlagefähig ist

„Hausgeld" und „Nebenkosten" werden im Alltag oft gleichgesetzt. Sie sind es nicht, und der Unterschied ist keine Begriffsklauberei: Er entscheidet darüber, welchen Teil seiner Ausgaben ein vermietender Eigentümer an den Mieter weitergeben kann und welchen er selbst trägt.

Dieser Beitrag beschreibt die Praxis der Objektbetreuung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

Was Hausgeld ist

Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung eines Wohnungseigentümers an die Eigentümergemeinschaft. Es wird nicht frei festgesetzt, sondern ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, den die Gemeinschaft für das Jahr beschließt. Am Jahresende wird abgerechnet: Wer zu wenig vorausgezahlt hat, zahlt nach; wer zu viel gezahlt hat, bekommt eine Gutschrift.

Es ist also kein Preis für eine Leistung, sondern der Beitrag zu einem gemeinsamen Topf, aus dem alles bezahlt wird, was das Gemeinschaftseigentum kostet. Was das im Einzelnen ist, hängt an der Teilungserklärung.

Zwei Abgrenzungen, die häufig verrutschen:

• Hausgeld ist nicht die Miete. Es fließt vom Eigentümer an die Gemeinschaft, nicht vom Mieter an den Vermieter.
• Hausgeld ist nicht dasselbe wie die Nebenkosten des Mieters. Der Topf ist größer. Ein erheblicher Teil des Hausgelds hat im Mietverhältnis nichts zu suchen.

Was im Hausgeld steckt

Der Wirtschaftsplan gliedert sich üblicherweise in vier Blöcke:

1. Laufende Bewirtschaftungskosten. Heizung und Warmwasser, Wasser und Abwasser, Allgemeinstrom, Müllabfuhr, Versicherungen der Gemeinschaft, Grundsteuer – und die laufenden Dienstleistungen am Objekt: Treppenhausreinigung, Grünpflege, Winterdienst, Mülltonnenservice, Wartungen und Prüfungen.
2. Verwaltungskosten. Die Vergütung des Verwalters, Kontoführung, Porto, Kosten der Eigentümerversammlung.
3. Erhaltung. Reparaturen und Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum, die im laufenden Jahr anfallen.
4. Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Der angesparte Anteil für größere Maßnahmen, die erst in einigen Jahren fällig werden – das Dach, die Fassade, die Heizungsanlage.

Die Blöcke 2 bis 4 sind im Mietverhältnis nicht umlagefähig. Verwaltervergütung, Reparaturen und die Rücklage bleiben beim Eigentümer. Das ist der Grund, warum die Nebenkostenabrechnung eines Mieters regelmäßig deutlich niedriger ausfällt als das Hausgeld derselben Wohnung – und warum die Hausgeldabrechnung der Gemeinschaft nicht einfach an den Mieter durchgereicht werden kann.

Was umlagefähig ist

Umlagefähig ist, was die Betriebskostenverordnung aufzählt und was im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart ist. Beides muss zusammenkommen. Eine Position, die in der Verordnung steht, aber im Mietvertrag nicht vereinbart ist, bleibt beim Vermieter.

Für die Leistungen, um die es in der Objektbetreuung geht, heißt das in der Regel:

Umlagefähig, sofern vereinbart:

• Straßenreinigung und Müllbeseitigung – darunter fällt üblicherweise auch der laufende Winterdienst.
• Gebäudereinigung – Treppenhaus, Eingangsbereich, Gemeinschaftsflächen, Fenster in diesen Bereichen.
• Gartenpflege – Pflege der Außenanlagen, Rasen, Hecken, Wege.
• Beleuchtung, Aufzug, Wasser, Entwässerung, Heizung und Warmwasser.
• Wiederkehrende Prüfungen und Wartungen des laufenden Betriebs.

Nicht umlagefähig:

• Verwaltungskosten.
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
• Instandhaltung und Instandsetzung – jede Reparatur.
• Einmalige Maßnahmen und Modernisierungen.

Die Position, an der es praktisch entscheidet: der Hauswart

Es gibt in der Betriebskostenverordnung eine eigene Position für die Kosten des Hauswarts – also für das, was in der Sprache der Verwaltungen Hausmeisterdienst oder Objektbetreuung heißt. Sie ist umlagefähig, aber mit einer ausdrücklichen Einschränkung, und diese Einschränkung ist der Kern des ganzen Themas:

Umlagefähig ist nur der Teil, der nicht auf Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Verwaltungstätigkeit entfällt. Dieser Teil muss herausgerechnet werden.

Damit hat eine Verwaltung genau dann ein Problem, wenn die Rechnung ihres Dienstleisters eine einzige Zeile enthält: „Objektbetreuung, monatlich". Aus einer solchen Zeile lässt sich der nicht umlagefähige Anteil nicht ableiten. Am Jahresende bleiben zwei unschöne Möglichkeiten: einen Anteil schätzen und ihn im Zweifel begründen müssen, oder die Position vorsichtshalber gar nicht umlegen.

Beides ist vermeidbar, und zwar beim Dienstleister, nicht in der Abrechnung. Wenn Angebot und Rechnung von vornherein trennen, was laufende Betriebsleistung ist und was Erhaltungsaufwand, hat die Verwaltung die Grundlage schon in der Hand.

Was das für Leistungsverzeichnis und Rechnung heißt

Drei Anforderungen, die wenig Aufwand machen und viel ersparen:

• Getrennte Positionen im Leistungsverzeichnis. Reinigung, Grünpflege, Winterdienst, Kontrollgänge und Mülltonnenservice sind laufender Betrieb. Kleinreparaturen, Mängelbeseitigung und einmalige Sonderreinigungen sind Erhaltungsaufwand. Beides gehört in verschiedene Zeilen, nicht in ein Paket.
• Getrennte Ausweisung auf der Rechnung. Am besten so, dass die Zeilen der Rechnung den Positionen der Abrechnung entsprechen. Dann ist die Zuordnung eine Übertragung, keine Interpretation.
• Nachweise je Einsatz. Wenn ein Eigentümer in der Versammlung fragt, warum eine Position gestiegen ist, ist die Antwort mit dokumentierten Einsätzen eine Minute lang. Ohne sie wird sie ein Tagesordnungspunkt.

Für eine Eigentümergemeinschaft kommt hinzu: Der Anteil am Hausgeld richtet sich nach dem im Gesetz oder in der Teilungserklärung festgelegten Schlüssel, die Umlage auf den Mieter dagegen nach dem im Mietvertrag vereinbarten. Das sind zwei verschiedene Schlüssel für dieselbe Ausgabe. Wer beides gleichsetzt, produziert Differenzen, die sich in der Abrechnung nicht mehr auflösen lassen. Was das sonst noch für Eigentümergemeinschaften bedeutet, gehört in die Vorbereitung der Versammlung.

Warum das Hausgeld steigt

Meist nicht, weil eine Leistung teurer geworden ist, sondern weil einer der nicht umlagefähigen Blöcke wächst: eine höhere Zuführung zur Rücklage nach einem Beschluss, eine anstehende Erhaltungsmaßnahme, gestiegene Versicherungsprämien. Das ist für vermietende Eigentümer die unangenehme Variante, weil genau diese Steigerungen nicht weitergegeben werden können.

Deshalb lohnt der Blick auf die Kostentreiber im umlagefähigen Teil getrennt vom Rest. Wovon die laufenden Betreuungskosten selbst abhängen, steht im Beitrag zu den Kosten der Objektbetreuung; was ein Angebot dafür enthalten muss, unter Kalkulation und Angebot.

Fazit

Hausgeld ist der gesamte Beitrag zum Gemeinschaftseigentum, die umlagefähigen Betriebskosten sind ein Ausschnitt daraus. Die Grenze verläuft zwischen laufendem Betrieb und Erhaltung – und sie verläuft mitten durch die Position, unter der die Objektbetreuung abgerechnet wird. Wer sie schon im Leistungsverzeichnis und auf der Rechnung zieht, spart sich die Diskussion in der Eigentümerversammlung.