KI-generiertes SymbolbildGartenpflege in der Nebenkostenabrechnung: was umlagefähig ist – und was nicht
Gartenpflege gehört zu den Positionen der Nebenkostenabrechnung, nach denen am häufigsten gefragt wird. Man sieht die Leistung – oder man sieht sie gerade nicht und fragt sich, wofür bezahlt wurde. Die Regel selbst ist kurz: Umlagefähig ist die Pflege der Außenanlagen, nicht ihre Neuanlage und nicht ihre Reparatur. Wo die Grenze im Einzelnen verläuft, entscheidet sich an wenigen Punkten.
Dieser Beitrag beschreibt die Praxis der Objektbetreuung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.
Was die Betriebskostenverordnung zur Gartenpflege zählt
Die Grundlage ist § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung. Danach gehören zu den Betriebskosten „die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen".
Auf den Mieter umlegen lässt sich das nur, wenn es im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Aus der Vorschrift ergeben sich drei Bereiche:
- Gärtnerisch angelegte Flächen: Rasen mähen, Hecken und Sträucher schneiden, Beete pflegen, Laub und Unkraut entfernen – und Pflanzen und Gehölze ersetzen, die eingegangen sind.
- Spielplätze: ihre Pflege und die Erneuerung des Sandes.
- Plätze, Zugänge und Zufahrten des Grundstücks, soweit sie nicht dem öffentlichen Verkehr dienen.
Was unter „Pflege" fällt, hat der Bundesgerichtshof weit gefasst: Dazu zählen „sämtliche Maßnahmen, die objektiv dem Erhalt der Gartenanlage als solche infolge eines Pflegebedarfs dienen" – also auch das Entfernen von Pflanzen, die krank oder abgestorben sind (Urteil von 2021, VIII ZR 107/20).
Der Sonderfall Baum
Lange umstritten war, ob auch das Fällen eines Baums zur Gartenpflege gehört. Eine Fällung ist aufwendig und fällt nicht jedes Jahr an. In derselben Entscheidung hat der Bundesgerichtshof die Frage beantwortet. Der Leitsatz lautet: „Die Kosten der Fällung eines – wie hier – morschen, nicht mehr standsicheren Baums sind grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV."
Drei Punkte aus der Begründung sind für die Praxis wichtig:
- Bäume sind Pflanzen und Gehölze im Sinne der Vorschrift. Eine Beschränkung auf Gehölze einer bestimmten Größe gibt es nicht.
- Ein fester Rhythmus ist nicht nötig. Laufende Kosten müssen nicht jährlich oder in festgelegten Abständen entstehen; auch ein mehrjähriger Turnus reicht.
- Die Verkehrssicherungspflicht ändert daran nichts. Dass eine Fällung zugleich der Verkehrssicherung dient, macht sie nicht zur Instandhaltung.
Entschieden ist der Fall eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums – eine Fällung aus reinen Gestaltungswünschen ist es nicht. Und die Pflicht, Bäume im Blick zu behalten, bleibt unberührt; was sie verlangt, steht im Beitrag zu Bäumen und Verkehrssicherungspflicht.
Was nicht zur Gartenpflege zählt
- Neuanlage und Umgestaltung. Die Verordnung spricht von Pflege und von Erneuerung, nicht von Anlage. Wer eine Fläche erstmals bepflanzt oder nach eigenem Geschmack umgestaltet, ist vom Wortlaut nicht erfasst.
- Reparaturen. Ein abgesackter Plattenweg, ein schiefer Zaun, ein beschädigtes Spielgerät: Das ist Instandsetzung, und die zählt nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV nicht zu den Betriebskosten.
- Flächen, die andere allein nutzen. Die Vorschrift erfasst gemeinschaftliche Gartenflächen, die nicht dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen oder der Öffentlichkeit zur allgemeinen Nutzung überlassen sind – so der Bundesgerichtshof unter Verweis auf seine frühere Rechtsprechung.
- Verwaltung. Die Kosten der Verwaltung sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV keine Betriebskosten – auch nicht der Aufwand, die Gartenpflege auszuschreiben und zu überwachen.
Für die Frage, die Mieter am häufigsten stellen, gilt: Auf die tatsächliche Nutzung kommt es nicht an. Die Kosten einer gemeinschaftlichen Gartenfläche sind umlagefähig, „unabhängig davon, ob der Mieter diese Gartenfläche auch tatsächlich nutzt".
Ungleichmäßige Jahre sind kein Fehler
Gartenpflegekosten schwanken: ein Sturmjahr mit Nachpflanzungen, ein Jahr mit einer Fällung, ein ruhiges Jahr dazwischen. Der Bundesgerichtshof hat dazu festgehalten, dass die Höhe der Kosten allein kein Kriterium für die Umlagefähigkeit ist. Die Grenze zieht der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, den der Vermieter bei der Abrechnung zu beachten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).
Für Verwaltungen heißt das: Ein Ausreißer in einem Jahr lässt sich erklären, wenn er belegt ist. Ein Einsatznachweis mit Datum und Foto beantwortet die Nachfrage in der Versammlung schneller als jede Erläuterung – mehr dazu im Beitrag zur Dokumentation für die Eigentümerabrechnung.
Die Falle in der Hausmeisterrechnung
Die Gartenpflege steht in der Betriebskostenverordnung nicht allein. Unter Nr. 14 stehen die Kosten des Hauswarts, und dort heißt es am Ende: „soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden".
Mäht also der Hausmeister den Rasen, darf dieselbe Arbeit nicht noch einmal unter Gartenpflege abgerechnet werden. Und von den Hausmeisterkosten selbst ist nach derselben Vorschrift nur der Teil umlagefähig, der nicht auf Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung entfällt.
Wer Grünpflege, Reinigung und Kleinreparaturen aus einer Hand bezieht, sollte deshalb darauf achten, dass Angebot und Rechnung diese Leistungen getrennt ausweisen. Dann ist die Zuordnung in der Abrechnung eine Übertragung, keine Schätzung. Warum das bei der Position Objektbetreuung besonders zählt, steht im Beitrag zum Hausgeld; wie man es von Anfang an festschreibt, im Beitrag zum Leistungsverzeichnis.
Häufige Fragen
Ist Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig?
Ja, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Die Gartenpflege ist in § 2 Nr. 10 BetrKV als Betriebskostenart aufgeführt: die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, die Pflege von Spielplätzen und die Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen.
Muss ich für die Gartenpflege zahlen, wenn ich den Garten nicht nutze?
In der Regel ja. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es bei einer gemeinschaftlichen Gartenfläche nicht darauf an, ob der Mieter sie tatsächlich nutzt. Anders ist es, wenn die Fläche dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung oder der Öffentlichkeit zur allgemeinen Nutzung überlassen ist.
Sind die Kosten einer Baumfällung umlagefähig?
Für einen morschen, nicht mehr standsicheren Baum hat der Bundesgerichtshof das grundsätzlich bejaht (VIII ZR 107/20). Über eine Fällung aus reinen Gestaltungsgründen ist damit nicht entschieden.
Gehört Laubbeseitigung zur Gartenpflege?
Auf Rasen, Beeten und den nicht öffentlichen Wegen und Zugängen des Grundstücks ja. Für den öffentlichen Gehweg vor dem Grundstück ist die Position Straßenreinigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV) der passende Ort.
Nächster Schritt
Wie sich die Grünpflege an Ihrem Objekt so aufnehmen und abrechnen lässt, dass sie in der Nebenkostenabrechnung sauber zugeordnet werden kann, klären wir bei einer Objektbesichtigung – Termin vereinbaren.