KI-generiertes SymbolbildUnterhaltsreinigung: was sie ist, was dazugehört – und wo sie aufhört
Unterhaltsreinigung ist die laufende Reinigung eines Gebäudes in festen, wiederkehrenden Abständen. Sie beseitigt den Schmutz, den die tägliche Nutzung hinterlässt, bevor er sich festsetzt, und hält so den Zustand, den ein Gebäude hat. Was sie nicht leistet: einen Zustand wiederherstellen, der schon verloren ist. Dafür gibt es die Grund- und die Sonderreinigung.
Was der Begriff bedeutet
„Unterhalt" ist hier im Sinn von Erhalten gemeint. Die Unterhaltsreinigung ist die Reinigung, die ein Gebäude im Gebrauch erhält – so wie die Grünpflege eine Außenanlage erhält, statt sie neu anzulegen. Drei Merkmale machen sie aus:
- Regelmäßig. Sie läuft in einem vereinbarten Rhythmus, etwa wöchentlich oder vierzehntägig, und nicht auf Zuruf.
- Laufend. Sie gehört zum Betrieb des Gebäudes wie Strom und Wasser, nicht zu einem besonderen Anlass.
- Erhaltend. Sie entfernt Nutzungsschmutz: Straßenschmutz, Staub, Fingerabdrücke, Spinnweben. Was sich über Jahre festgesetzt hat, entfernt sie nicht.
Im Facility Management gehört sie zu den Reinigungs- und Pflegediensten, also zum infrastrukturellen Teil der Gebäudebewirtschaftung. In Verträgen steht sie deshalb als Dauerleistung mit Intervall, nicht als Einzelauftrag.
Beispiele: was in welchem Objekt dazugehört
Was zur Unterhaltsreinigung zählt, entscheidet die Nutzung des Gebäudes.
In der Wohnanlage sind es die gemeinsam genutzten Bereiche: Eingang, Treppen und Podeste, Flure, Kellergänge, die Aufzugkabine und gemeinsam genutzte Räume wie Wasch- oder Fahrradkeller. Dazu kommen die Kontaktflächen, die bei jedem Gang gewischt werden sollten: Handläufe, Türgriffe, Lichtschalter, Klingeltableau, Briefkastenanlage.
Im Gewerbeobjekt sind es die Eingangs- und Verkehrsflächen, die Bereiche mit Publikumsverkehr und die vereinbarten Innenbereiche. Gereinigt wird dort oft außerhalb der Betriebszeiten, damit die Reinigung das Tagesgeschäft nicht stört – bei Gewerbeimmobilien gehören die Einsatzzeiten deshalb genauso in die Vereinbarung wie die Flächen.
Typische Tätigkeiten je Gang sind: kehren oder saugen, feucht wischen, Kontaktflächen wischen, Spinnweben entfernen, die Eingangsmatte aufnehmen und darunter reinigen, Rahmen und Bänke der Fenster im Treppenhaus mitnehmen. Welche Flächen im Treppenhaus in Vereinbarungen regelmäßig fehlen, steht im Beitrag zur Treppenhausreinigung.
Wo sie aufhört: Grund-, Sonder- und Glasreinigung
Die Grenze ist keine Formalie. Sie entscheidet darüber, was ein Angebot enthält und wie eine Rechnung zugeordnet wird.
- Grundreinigung. Eine intensive Reinigung in großen Abständen oder bei Bedarf. Sie entfernt, was die laufende Reinigung nicht mehr erreicht: festgetretenen Schmutz in Poren und Fugen, abgenutzte Pflegeschichten, Kalk- und Salzränder. Sie braucht ein eigenes Verfahren und einen eigenen Termin.
- Sonderreinigung. Eine Reinigung aus besonderem Anlass: nach Bau- oder Renovierungsarbeiten, nach einem Wasserschaden oder nach Schmierereien, die eine Graffitientfernung nötig machen. Sie lässt sich nicht einplanen und gehört in ein eigenes Angebot.
- Glasreinigung. Glasflächen laufen meist in einem eigenen, selteneren Intervall, oft mit anderer Technik und eigener Zugangsplanung. Rahmen und Bänke im Treppenhaus können im Rhythmus der Unterhaltsreinigung mitlaufen, die Scheiben selbst gehören zur Fenster- und Glasreinigung.
Für die Abrechnung hat die Grenze eine feste Grundlage. Die Betriebskostenverordnung zählt zu den Betriebskosten nur Kosten, die „laufend entstehen" (§ 1 Abs. 1 BetrKV), und nennt als Kosten der Gebäudereinigung ausdrücklich die „Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile" (§ 2 Nr. 9 BetrKV). Die laufende Unterhaltsreinigung der Gemeinschaftsflächen fällt darunter und ist bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag umlagefähig. Die Kosten einer Reinigung aus einmaligem Anlass entstehen dagegen nicht laufend. Eine solche Reinigung gehört deshalb auf der Rechnung in eine eigene Zeile, damit die Verwaltung sie sauber zuordnen kann. Eine rechtliche Prüfung des einzelnen Mietvertrags ersetzt das nicht.
Aus der Praxis: wenn geputzt wird und es trotzdem nicht sauber aussieht
Eine Beschwerde, die in Wohnanlagen immer wieder kommt: „Im Treppenhaus wird nicht mehr richtig geputzt." Oft zeigt der Nachweis, dass jeder vereinbarte Gang stattgefunden hat – und das Treppenhaus sieht trotzdem grau aus. Dann stimmt beides.
Der Grund liegt im Belag. Über die Jahre setzt sich Nutzungsschmutz in Poren und Fugen, die Pflegeschicht nutzt sich auf den Laufwegen ab, und nach dem Winter bleiben Salzränder im Eingangsbereich. Das entfernt keine Unterhaltsreinigung, gleich wie oft sie kommt. Wer das Intervall verdoppelt, zahlt mehr und sieht denselben Grauschleier.
Woran sich die beiden Fälle unterscheiden lassen:
- Frische Spuren – Laub, Sand, Fußabdrücke, Spinnweben in den Ecken – sprechen für ein Problem der Unterhaltsreinigung: einen ausgefallenen Gang oder ein Intervall, das für dieses Objekt zu weit ist.
- Ein flächiger Grauschleier, stumpfe Laufwege und Ränder, die trotz regelmäßiger Gänge bleiben, sprechen für eine fällige Grundreinigung.
Ohne Nachweis je Gang sehen beide Fälle in der Beschwerde gleich aus. Mit Nachweis ist schnell klar, welcher vorliegt – und ob die Verwaltung über das Intervall sprechen muss oder über eine einmalige Grundreinigung. Im Winterhalbjahr kommt eine dritte Größe dazu: Streusalz und Nässe belasten den Eingangsbereich stärker als alles andere im Jahr, und ein Intervall, das im Sommer reicht, reicht dann oft nicht mehr.
Was in die Vereinbarung gehört
Eine Unterhaltsreinigung lässt sich nur prüfen, wenn sie beschrieben ist. Bewährt hat sich, je Fläche vier Dinge festzuhalten: die Fläche selbst, die Tätigkeit, das Intervall und ein prüfbares Ergebnis – so, wie es im Beitrag zum Leistungsverzeichnis beschrieben ist. Zwei Punkte fehlen in Angeboten besonders oft:
- Grund- und Glasreinigung als eigene Positionen mit eigenem Turnus, nicht stillschweigend im Unterhaltsintervall versteckt.
- Die Rahmenbedingungen: Einsatzzeiten, Wasser- und Stromanschluss, ein Raum für Material und Geräte, der Zugang zu Keller und Nebenräumen.
Der Aufwand hängt an Flächen und Belägen, an der Nutzung, am Intervall und an der Zugänglichkeit. Ein Angebot erstellen wir nach der Besichtigung.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Unterhaltsreinigung und Grundreinigung?
Die Unterhaltsreinigung läuft regelmäßig und erhält den Zustand, indem sie den Schmutz der täglichen Nutzung entfernt. Die Grundreinigung findet in großen Abständen oder bei Bedarf statt und entfernt, was sich trotzdem festgesetzt hat. Sie braucht ein eigenes Verfahren und gehört in eine eigene Position.
Wie oft findet eine Unterhaltsreinigung statt?
Das Intervall richtet sich nach Nutzung, Größe und Belag. In Wohnanlagen sind wöchentliche oder vierzehntägige Gänge üblich, im Winterhalbjahr oft mit zusätzlichen Gängen; in Gewerbeobjekten mit Publikumsverkehr kann es deutlich enger sein. Festlegen lässt es sich erst nach der Besichtigung.
Gehört die Fensterreinigung zur Unterhaltsreinigung?
Teilweise. Rahmen und Fensterbänke im Treppenhaus laufen oft im Rhythmus der Unterhaltsreinigung mit. Die Glasflächen selbst werden meist in einem eigenen, selteneren Intervall gereinigt, weil Technik und Zugang andere sind.
Ist die Unterhaltsreinigung umlagefähig?
Die laufende Reinigung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile zählt zu den Kosten der Gebäudereinigung nach § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung und ist bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag umlagefähig. Reinigungen aus einmaligem Anlass gehören nicht dazu, weil ihre Kosten nicht laufend entstehen.
Nächster Schritt
Welche Flächen in Ihrem Objekt in die laufende Treppenhaus- und Unterhaltsreinigung gehören und welche einen eigenen Turnus brauchen, klären wir bei einer kostenlosen Objektbesichtigung.