Betreiberpflichten8 Minuten LesezeitVon GLADECO · 5. Oktober 2026

KI-generiertes Symbolbild

Legionellenprüfung: wer sie machen muss, wie oft – und wovon die Kosten abhängen

Die Legionellenprüfung ist die Pflicht, die in Verwaltungen am häufigsten übersehen wird – nicht aus Nachlässigkeit, sondern weil sie an einem technischen Merkmal hängt, das man dem Haus von außen nicht ansieht. Ob ein Objekt betroffen ist, entscheidet sich an der Trinkwassererwärmung im Keller, nicht an der Größe der Anlage.

Dieser Beitrag beschreibt die Praxis der Objektbetreuung und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt, für die technische Bewertung an ein Fachunternehmen oder das Gesundheitsamt.

Worum es geht

Legionellen sind Bakterien, die in erwärmtem Trinkwasser vorkommen. Gefährlich werden sie nicht beim Trinken, sondern beim Einatmen feiner Wassertröpfchen – also überall dort, wo Aerosole entstehen: unter der Dusche, an Schlauchbrausen, an Whirlpools, an Springbrunnen. Deshalb knüpft die Untersuchungspflicht auch nicht am Wasser an sich an, sondern an Anlagen, aus denen Aerosole austreten können.

Die Grundlage ist die Trinkwasserverordnung. Sie verpflichtet Betreiber bestimmter Trinkwasser-Installationen, das Wasser regelmäßig auf Legionellen untersuchen zu lassen.

Drei Merkmale entscheiden, ob Ihr Objekt betroffen ist

Die Pflicht trifft nicht jedes Mehrfamilienhaus. Sie greift, wenn alle drei Merkmale zusammenkommen:

1. Eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung. Das ist der technische Kern und der Punkt, an dem die meisten Fehleinschätzungen entstehen. Als Großanlage gilt eine Anlage mit einem Speicher-Trinkwassererwärmer von mehr als 400 Litern Inhalt oder mit mehr als drei Litern Inhalt in mindestens einer Rohrleitung zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle – die Zirkulationsleitung dabei nicht mitgerechnet. Das zweite Kriterium wird regelmäßig übersehen: Auch ein kleiner Speicher kann eine Großanlage sein, wenn die Leitungswege lang genug sind.
2. Entnahmestellen, an denen Aerosole entstehen. In Wohngebäuden ist das praktisch immer die Dusche.
3. Abgabe des Wassers im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit. Vermietung zählt als gewerbliche Tätigkeit. Eine Eigentümergemeinschaft, in der vermietet wird, fällt darunter ebenso wie ein Wohnungsunternehmen.

Ein- und Zweifamilienhäuser sind ausgenommen. Wer nur die eigene Wohnung im eigenen Haus versorgt, gibt kein Wasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit ab.

Wenn Sie für ein Objekt nicht sicher sagen können, ob eine Großanlage vorliegt, ist das keine Verwaltungsfrage, sondern eine technische. Ein Blick in die Anlagendokumentation oder eine kurze Aufnahme durch ein Fachunternehmen klärt es – und dieser Aufwand ist geringer als das Risiko, eine Pflicht jahrelang nicht erfüllt zu haben.

Der Turnus

Die Trinkwasserverordnung unterscheidet nach der Art der Tätigkeit:

• Öffentliche Tätigkeit – etwa Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen, Hotels, Schulen, Sportstätten: jährlich.
• Gewerbliche Tätigkeit – der Regelfall bei vermieteten Wohngebäuden: mindestens alle drei Jahre.

Das Gesundheitsamt kann den Turnus im Einzelfall verkürzen oder verlängern. Verkürzt wird er typischerweise nach einem auffälligen Befund, verlängert bei einer über Jahre unauffälligen Anlage. Beides ist eine Entscheidung der Behörde, keine Auslegungssache des Betreibers.

Verantwortlich ist der Betreiber der Trinkwasser-Installation – also der Eigentümer beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft, nicht die Verwaltung persönlich. Die Verwaltung organisiert; die Pflicht liegt beim Eigentum. Das ist ein Unterschied, der in der Eigentümerversammlung besprochen gehört, damit die Beauftragung eine Grundlage hat.

Wie eine Untersuchung abläuft

Die Probenahme ist nicht beliebig. Sie folgt einem festen Schema, damit die Werte überhaupt aussagekräftig sind:

• Eine Probe am Austritt des Trinkwassererwärmers.
• Eine Probe am Wiedereintritt der Zirkulationsleitung.
• Je Steigstrang eine Probe an einer endständigen Entnahmestelle – also möglichst weit oben und möglichst weit weg vom Erwärmer.

Daraus folgt unmittelbar die wichtigste Kostengröße: Die Zahl der Proben richtet sich nach der Zahl der Steigstränge, nicht nach der Zahl der Wohnungen. Zwei Häuser mit gleich vielen Parteien können unterschiedlich viele Proben brauchen, wenn die Leitungsführung eine andere ist.

Die Probenahme muss durch eine dafür zugelassene Untersuchungsstelle erfolgen, also durch ein akkreditiertes Labor beziehungsweise durch entsprechend geschultes Personal. Ein Hausmeister darf keine Probe ziehen, auch nicht sorgfältig.

Der maßgebliche Wert ist der technische Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter. Wird er überschritten, entsteht Handlungsbedarf: Meldung an das Gesundheitsamt, Ursachensuche in Form einer Gefährdungsanalyse, Maßnahmen an der Anlage und je nach Höhe des Befunds vorübergehende Nutzungseinschränkungen – im Extremfall ein Duschverbot mit Aushang.

Was die Prüfung kostet – und wovon das abhängt

Eine Zahl, die für jedes Objekt gilt, gibt es nicht, und wer eine nennt, kennt Ihr Haus nicht. Diese Größen bestimmen den Aufwand:

• Die Anzahl der Probenahmestellen, also im Wesentlichen die Zahl der Steigstränge. Das ist der größte Hebel.
• Ob geeignete Probenahmeventile vorhanden sind. Fehlen sie, müssen sie nachgerüstet werden – eine einmalige Investition, die den ersten Durchgang deutlich teurer macht als jeden folgenden.
• Die Zugänglichkeit. Liegen die endständigen Entnahmestellen in vermieteten Wohnungen, muss ein Termin gefunden werden, zu dem jemand öffnet. Ein verpasster Termin bedeutet eine zweite Anfahrt.
• Der Umfang der Auswertung. Eine reine Untersuchung ist etwas anderes als eine Untersuchung mit Gefährdungsanalyse nach auffälligem Befund.
• Die Anfahrt und die Zahl der Objekte, die sich zu einer Tour bündeln lassen.

Für die Betreuungsleistung rund um die Prüfung gilt dasselbe wie für alle anderen Leistungen am Objekt: Den Preis für Ihr Objekt nennen wir Ihnen nach einer Besichtigung.

Umlagefähig – bis zu einer klaren Grenze

Die Kosten der turnusmäßigen Untersuchung gelten als Betriebskosten und sind bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag umlagefähig; sie zählen zu den Kosten der Wasserversorgung nach der Betriebskostenverordnung.

Nicht umlagefähig ist, was aus einem Befund folgt. Eine Spülung, eine Desinfektion, der Austausch von Bauteilen, die Sanierung einer Leitung: Das ist Instandsetzung und bleibt beim Eigentum. Auch das nachträgliche Einbauen fehlender Probenahmeventile fällt in diese Kategorie.

Daraus ergibt sich eine praktische Anforderung an jede Rechnung: Untersuchung und Instandsetzung gehören getrennt ausgewiesen. Eine Sammelposition „Legionellen" auf einer Rechnung ist in der Abrechnung nicht verwendbar, weil sich der umlagefähige Anteil nicht daraus ableiten lässt.

Was daneben laufen sollte

Die Untersuchung ist eine Momentaufnahme. Was den Befund tatsächlich beeinflusst, passiert zwischen zwei Prüfungen:

• Temperaturen einhalten. Zu niedrige Warmwassertemperaturen sind die häufigste Ursache für auffällige Werte. Wer aus Energiegründen absenkt, sollte wissen, dass er damit an der Legionellenprüfung dreht.
• Stagnation vermeiden. Leerstehende Wohnungen, stillgelegte Stränge und selten genutzte Entnahmestellen sind Risikostellen. Sie gehören regelmäßig gespült – eine kleine, wiederkehrende Aufgabe, die sich in die laufende Objektbetreuung einplanen lässt und beim Kontrollgang mit erledigt werden kann.
• Termine im Blick behalten. Ein Dreijahresturnus ist lang genug, um zwischen zwei Verwalterwechseln unterzugehen. Das Prüfdatum gehört in dieselbe Übersicht wie Wartungs- und Ablesetermine.

Was wir dabei übernehmen – und was nicht

Deutlich gesagt: Die Probenahme und die Analyse macht ein zugelassenes Labor, nicht wir. Was wir für betreute Objekte übernehmen, ist die Organisation drumherum – die Terminkoordination mit dem Labor, Aushänge und Ankündigung im Haus, den Zugang zu den Entnahmestellen, das Spülen selten genutzter Stellen und die Ablage der Befunde in der Objektdokumentation, sodass Verwaltung und Eigentümer den Nachweis in der Hand haben, wenn er gebraucht wird.

Für Hausverwaltungen mit mehreren Objekten ist genau das der Punkt, an dem Aufwand entsteht oder eben nicht: nicht bei der Prüfung selbst, sondern bei den zwanzig Telefonaten davor.

Fazit

Ob Ihr Objekt geprüft werden muss, entscheiden drei Merkmale – Großanlage, Aerosolbildung, gewerbliche oder öffentliche Abgabe. Der Turnus ist bei vermieteten Wohngebäuden dreijährlich, bei öffentlicher Tätigkeit jährlich. Die Kosten hängen an der Zahl der Steigstränge und an der Zugänglichkeit, nicht an der Wohnfläche. Und für die Abrechnung gilt: die Untersuchung ist umlagefähig, alles, was aus einem Befund folgt, nicht.